يُعد قانون الإيجار القديم من أكثر القوانين المثيرة للجدل في مصر، نظرًا لما يحمله من أبعاد اجتماعية واقتصادية وقانونية متشابكة، فمنذ صدوره قبل عقود، سعى القانون إلى حماية المستأجرين من تقلبات السوق العقاري وغلاء المعيشة لكنه في الوقت نفسه أصبح مصدرًا لمعاناة الكثير من الملاك الذين يرون أن القانون سلبهم حقوقهم في الاستفادة العادلة من ممتلكاتهم، وبين دعوات الإبقاء عليه لحماية الفئات الضعيفة، والمطالبات المتزايدة بتعديله أو إلغائه لتحقيق العدالة، يبقى قانون الإيجار القديم أحد القضايا الساخنة التي تحتاج إلى حلول متوازنة ترضي جميع الأطراف وتواكب متغيرات العصر.
على ماذا ينص قانون الإيجار القديم ؟
هناك قانونين للإيجار القديم: قانون الإيجارات القديمة (ما قبل 1996) وينص على العلاقة الإيجارية كانت ممتدة دون مدة محددة، والإيجار رمزي وثابت، مع امتداد العقد تلقائيًا للورثة، وهو ما أدى إلى تجميد العلاقة التعاقدية لعقود طويلة.
قانون 4 لسنة 1996 (العقود الجديدة) وينص على أن العلاقة محددة المدة والقيمة، ويجوز للطرفين الاتفاق على مدة الإيجار (5 أو 59 سنة مثلًا)، مع تحديد الزيادة السنوية وشروط الإخلاء بوضوح، وتنتهي العلاقة بانتهاء مدة العقد ما لم يُجدد باتفاق جديد.
تعديلات قانون الإيجار القديم
بعد موافقة البرلمان نهائيًا على تعديلات قانون الإيجار القديم، سادت حالة من الجدل والتساؤلات بين المواطنين حول مدى تأثير القانون الجديد على عقود الإيجار المُبرمة بعد عام 1996، خصوصًا ما يُعرف بعقود “الـ59 سنة”.
وأقر البرلمان أن القانون الجديد لا يمت للعقود الجديدة “قانون 4 لسنة 1996” ويطبق فقط على العقود القديمة الموروثة قبل 1996، ولا يغيّر شيئًا في العقود المُبرمة بعد هذا التاريخ، والتي لا تزال تخضع لأحكام الاتفاق والتراضي.
آراء الملاك فى تعديل قانون الإيجار القديم
آراء الملاك في قانون الإيجار القديم تتنوع، حيث يرى البعض أن القانون الحالي يظلمهم ويطالبون بتعديله لضمان حقوقهم المالية، بينما يرى آخرون أن القانون يحقق توازنًا بين حقوق الملاك والمستأجرين ويجب الحفاظ عليه.
- آراء الملاك المؤيدين لتعديل القانون
مطالبة بزيادة الإيجارات:
يرى العديد من الملاك أن الإيجارات القديمة زهيدة ولا تتناسب مع قيمة العقارات الحالية، ويطالبون بزيادتها بشكل عادل.
استعادة الوحدات المغلقة:
يطالب بعض الملاك باستعادة الوحدات السكنية المغلقة وغير المستغلة، والتي أصبحت عبئًا عليهم.
الحاجة إلى التوازن:
يؤكد البعض على أهمية تحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية بين الملاك والمستأجرين.
- آراء الملاك المعارضين لتعديل القانون
الحفاظ على حقوق المستأجرين:
يرى البعض أن قانون الإيجار القديم يضمن حقوق المستأجرين ويجب عدم المساس بها.
الخوف من طرد المستأجرين:
هناك قلق من أن يؤدي تعديل القانون إلى طرد المستأجرين من منازلهم.
الخوف من ارتفاع الإيجارات:
يرى البعض أن تعديل القانون قد يؤدي إلى ارتفاع كبير في الإيجارات يصعب على المستأجرين تحمله.
بشكل عام، يطالب معظم الملاك بتحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية مع المستأجرين، سواء من خلال تعديل القانون أو إيجاد حلول بديلة تضمن حقوقهم المالية دون الإضرار بالمستأجرين.
آراء المستأجرين فى تعديل قانون الإيجار القديم
يرى المستأجرون أن القانون يسحقهم لمدة 7 سنوات حيث إن المستأجر مطالب فى مدة 7 سنوات بإخلاء العقار وذلك للشقق السكنية و 5 سنوات للغير سكنية ثم يلقى بهم فى الشارع.
وقال البعض الآخر أن المشروع يمثل تهديدا للأمن القومي والسلم الاجتماعي ويطالبون بتأجيل إصدار القانون وإلغاء الطرد والاكتفاء بزيادة موضوعية.
الدعوى أمام الدستورية الخاصه ببطلان القانون
تفصل المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى التى تطالب بعدم دستورية البند ثامنا من الفقرة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 الخاص بتنظيم تأجير وبيع الأماكن “الإيجار القديم”، والفقرة الثالثة من المادة 24 من ذات القانون، والمواد 226 و227 والفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني.
تنص المادة 24 من الإيجار القديم على أنه:
اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها العين المؤجرة.
ويلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى أو وحدة منه أن يثبت فى عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجـرة المقـدرة للوحــدة المؤجرة وفقًا للمادة (11) من هذا القانون، وذلك بالنسبة للمبانى الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.
ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجيـر وجميـع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
ويحظـر علـى المؤجـر إبـرام أكثـر مـن عقـد إيجار واحـد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلًا العقد أو العقود اللاحقـة للعقد الأول.
تنص المادة 226 من القانون المدنى على أنه:
إذا كان محل الالتزام مبلغا من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب، وتأخر المدين فى الوفاء به، كان ملزما بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها أربعة فى المائة فى المسائل المدنية وخمسة فى المائة فى المسائل التجارية. وتسرى هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية أن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجارى تاريخا آخر لسريانها، وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره.
تنص المادة 227 من القانون المدنى على أنه:
1-يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على سعر آخر للفوائد سواء أكان ذلك فى مقابل تأخير الوفاء أم فى أية حالة أخرى تشترط فيها الفوائد، على ألا يزيد هذا السعر على سبعة فى المائة فإذا اتفقا على هذا السعر وجب تخفيضها إلى سبعة فى المائة وتعين رد دفع زائدا على هذا القدر.
2-وكل عمولة أو منفعة، أيًا كان نوعها اشترطها الدائن إذا زادت هى والفائدة المتفق عليها على الحد الأقصى المتقدم ذكره تعتبر فائدة مستترة وتكون قابلة للتخفيض، إذا ما ثبت أن هذه العمولة أو المنفعة لا تقابلها خدمة حقيقية يكون الدائن قد أداها ولا منفعة مشروعة.
