التقييم العقاري الحديث، هو أداة هامة جدا في القطاع العقاري، الذي يُعد في كل مكان في العالم، وفي كل الظروف والأحوال الاقتصادية واحد من أهم المجالات والشرايين الاقتصادية وأكثرها ضخا للأموال في الأسواق وأكثرها ثباتا وربحية.
وهو من العلوم الأساسية الهامة جدا التي يتم تدريسها بعمق في كل دول العالم المتقدمة.
وفي السنوات الأخيرة تم الانتباه إلى هذا العلم في عالمنا العربي وبدأنا نشعر بأهمية هذا التخصص الهام في مجال العقارات بكل أشكاله وتفرغاته.
التقييم العقاري الحديث علم وله أصول وضوابط
تقييم الأصول والعقارات بالشكل الحديث، هو علم وله مبادئ وقوانين تحكمه.
ويعرف التقييم أو التثمين العقاري على أنه إتباع مجموعة من الأسس والمبادئ العلمية والعملية لتحديد قيمة عقار ما في زمن ما ومكان ما.
وتتم عملية التقييم العقاري الحديث بعدد من الخطوات العلمية المدروسة والمتسلسلة.
حيث تتم عملية معاينة العقار محل التقييم والمنطقة المحيطة الواقع بها العقار مع الأخذ في الاعتبار دراسة أحوال السوق العقاري بشكل تام وتفصيلي.
طرق وأماكن تعلم التقييم العقاري الحديث بشكل احترافي
من أجل تعلم التقييم العقاري، توجد كثير من المؤسسات، والجامعات، والهيئات التي تقوم بتدريس مناهج متخصصة في هذا المجال.
ولحسن الحظ، في عالمنا العربي خصصت العديد من الجامعات الحكومية والخاصة أقسام بها من أجل تدريس مبادئ وأساسيات التقييم العقاري.
ويمكن لكل راغب في دخول مجال التقييم العقاري والعمل بة كخبير تقييم أن يبحث في إطار دولته وبالتأكيد سيجد المكان والجهة الأنسب له.
طرق أخرى لدراسة التقييم العقاري وعلومه وأساسياته
توجد على كل مواقع الأنترنت وعلى كل شبكات التواصل الاجتماعي أماكن، ومصادر لتدريس التقييم العقاري، واعطاء معلومات هامة عنه.
اليوتيوب مليء بالفيديوهات، والشروحات، والدورات المجانية التي تبحث بقوة في مجال التقييم للعقارات.
وأيضًا هناك المئات من الكتب العربية والأجنبية متخصصة في هذا المجال، منها ماهو مطبوع وحصري، ومنها ماهو مُتاح للتداول أو تنزيل نسخ مجانية منه عبر الأنترنت.
كيف تصبح خبير عقاري مُعتمد؟
هذا الأمر يعود لقوانين كل دولة، وحسب الإشتراطات العامة لمهنة خبير التقييم العقاري في تلك الدولة، وكذلك القوانين المُنظمة للمهنة بها.
ولكن تظل هناك ثوابت اتفق عليها الجميع، ومنها التالي:
- أن يكون المتقدم لمهنة الخبير العقاري حاصل على مؤهل عالي.
- أن يكون دارس في احدى الجهات المختصة بتدريس علوم التقييم العقاري وأن يكون معه شعادات معتمده بذلك.
- أن يكون اجتاز فترة تدريب بإحدى الهيئات أو شركات التقييم العقاري المُعتمدة.
- أن يجيد بكفاءة علوم الحاسب الألي وتطبيقاته.
- الإلمام ببعض العلوم الهندسية، بالإضافة لأساسيات المحاسبة، ويفضل في ذلك خريجي كليات التجارة وكليات الهندسة.
- الإلمام بمبادئ العلوم القانونية وصياغة العقود وكل الأشكال القانونية المتعلقة بالسوق العقاري.
- أن يكون المتقدم حسن السير والسلوك، بالاضافة لعدم وجود أحكام جنائية سابقة علية، وأيضًا أن لا يكون المتقدم غير مطلوب جنائيًا.
- التقدم بطلب للهيئات الرقابية المُعتمدة بالدولة والمختصة بشئون عمليات التقييم العقاري.
- دفوع رسوم طلب التقدم للإختبارات.
- أن يجتاز بكفاءة الاختبارات المُعدة لراغبي الالتحاق بالمهنة.
الهدف الرئيسي من عملية التقييم العقاري الاحترافي
يظل الهدف الرئيسى من كل خطوات وإجراءات خبير التقييم المحترف، هو الوصول لقيمة سوقية عادلة للعقار.
وعلى مر الأزمان والعصور، يتميز القطاع العقاري وتجارة العقارات بالحيوية والحركية المستمرة وبخاصة في الأسواق العقارية الرئيسية مثل عواصم البلاد والمحافظات والمناطق الواعدة.
قيمة العقار من مكان لأخر ليست ثابتة وتتغير بسبب تعدد وكثرة العوامل الحاسمة، والمؤثرة في السعر والقيمة، وهو الأمر الذي يجعلنا دوما في حاجة ضرورية إلى خبراء ومثمنين عقاريين ثقات وأصحاب علم وخبرة.
الفرق بين عمليتي التثمين العقاري و التقييم العقاري
رغم التقارب الشديد بين عملية أو مصطلح التثمين ومصطلح التقييم العقاري، إلا أنه توجد بعض الفروق بين العمليتين.
فالتثمين هي عملية نتاج خبرة دون علم لتحديد سعر العقار.
وأما التقييم العقاري فهو فن وعلم يعتمد في الأساس علي الخبرة، والدراسة، والمهنية، والاحترافية العالية عند التقييم.
وعمليا وعلميا، ليس كل خبير تقييم يكون مُثمن، وليس كل مُثمن بالضروة أن يكون خبير، رغم أن كلا المصطلحان وجهان لعملة واحدة هي تحديد سعر العقار، إلا أن كل مصطلح يختلف في معناه الدقيق عن المصطلح الآخر.
فالتثمين فن يُستخدم فيه الخبرة بأسلوب المقاول لتحديد سعر العقار، بينما التقييم فن وعلم يعتمد فية المُقيم على الخبرة، والمهنية، والاحترافية عند التقييم، وبالتالي فكل مُقيم مُثمن، وليس كل مُثمن مُقيم.
ويكون تثمين العقار بناء على عمليات العرض والطلب داخل السوق العقاري في تاريخ معين بظروف معينة.
ولذلك غالبا تحدث بعض الأخطاء، و يأخذ العقار ثمنا أعلى أو أقل من قيمته الفعلية والحقيقية، وهو إجراء غالبًا ما يُستخدم في عمليات البيع والشراء.
أما عملية التقييم العلمي السليم لعقار ما فلا تصح إلا على يد خبير مؤهل علميًا مُعتمد من قبل الهيئات المختصة بخبراء التقييم، وذلك لما تتطلبه عملية التقييم من علم وخبرة علمية وعملية.
وتتم عملية التقييم العقاري الحديثة، باعتماد أُسس مهنية دقيقة ومنهجية واضحة تستدعي الأمانة والشفافية التامة في تحديد سعر العقار.
وتتم العملية بناء على عدة عوامل مثل نوع البناء، وعمره، والتصاميم وجودتها، وعوامل خارجية مثل كفاءة الموقع، وتوافر الخدمات، وظروف السوق العقاري ككل، وقيمة العقارات المماثلة.
أهمية التقييم العقاري العادل لسوق العقارات
تهدف عملية التقييم السليمة إلى تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار من خلال تقرير بحثي مهني غير مُتحيز لأي طرف من أطراف المعاملة العقارية، ويدخل التقييم العقاري كلاعب هام في السوق العقاري في أحوال كثيرة من أهمها التالي:
عمليات البيع والشراء
غالبا يقدم التقييم العقاري سعرا عادلا منصف غير مُتحيز، وبالتالي يمكن أن يكون ذلك أداة تفاوض جيدة لكل أطراف الصفقة العقارية ويتم من خلالها دفع السعر الرسمي العادل.
عمليات الاندماج والاستحواذ والشراكة
الاندماج هو عملية دمج شركة مع أخرى وتأسيس شركة جديدة.
أما الاستحواذ فهو أن تقوم شركة ما بشراء لحصص أو اسم شركة أخرى بمقابل مادي، ويتم ذلك دون الحاجة إلى تأسيس شركة جديدة.
وتتطلب عمليتي الاندماج والاستحواذ مجموعة كبيرة من القضايا القانونية، والضريبية، والتنظيمية، والهيكلية، التي تساعد في اتمام الصفقات.
ومن أهم هذه القضايا الهامة القيمة العقارية لمنشأت الشركة المندمجة أو المُستحوذ عليها، وهو ما يحتاج لتقييم احترافي حقيقي للقيمة السوقية لتلك المنشأت.
التمويل والإقراض
غالبا ما يحتاج تمويل القروض السكنية إلى مبالغ كبيرة ومن البديهي أن يكون الضامن الأول لأموال المُقرض هو قيمة العقار محل القرض نفسه.
ولذلك فإن المُقرض دائمًا ما يقوم ويُلزم بإجراء التقييم العقاري السليم للعقارات المطلوب لها التمويل، وذلك ضمانًا للحقوق، من خلال ضمان قيمة العقارات لمزيد من الاطمئنان والثقة.
التصفية والإفلاس
يُقصد بعملية التصفية، مجموعة الإجراءات التي تهدف إلى إنهاء أعمال جهة ما وتسوية كافة حقوقها وديونها في الأسواق لتحديد الصافي من أموالها لقسمته بين الشركاء أو المُتنازعين.
وغالبا ما تكون العقارات هي الجزء الأكبر من أموال هذه الجهة، وبالتالي يكون الشركاء أو الجهة القائمة على التصفية في حاجة ماسة إلى التقييم العقاري لمعرفة القيمة السوقية العادلة للعقار.
التوريث والتركات ونزع الملكية
سواء كان الهدف هو توزيع العقارات بين الورثة والشركاء، أو سيتم نزع الملكية لصالح المنفعة العامة، فجميع الأطراف دائما بحاجة إلى تقييم عقاري عادل لقيمة العقار.
وهو ما يتم الحصول عليه عبر مستند مُسجل عبر الأصول يحدد قيمة العقار من خلال خبير التقييم العقاري المعتمد من الهيئات المالية.
عمليات هامة مرتبطة بالتقييم العقاري الحديث
لعمليات التقييم العقاري الحديث ضرورة هامة في الكثير من الأمور التي تمس حياة الأفراد والمؤسسات، وتساعد في حل الكثير من المشكلات نذكر منها التالي:
- تحديد قيمة إيجارات الأملاك.
- تحديد القيمة التأمينية على الأملاك.
- تحديد تكلفة وقيمة عيوب بعض الإنشاءات كجزء من عمليات التقاضي والنزاعات.
- تحديد قيمة الخسائر والتلفيات في الأملاك نتيجة الحرائق، أو العواصف، أو الزلازل، أو أعمال الشغب، وغيرها من الكوارث.
- التقييم العقاري من أجل التقدم للضرائب العقارية.
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك العقارية عند التعرض لحالات الطلاق و قسمة الأملاك والفصل بين الزوجين .
- تحديد القيمة التقريبية لأعمال التوسعات المستقبلية.
- تحديد الاستخدام الأمثل والأفضل لأملاك خالية.
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه وتحديد صلاحيته للأستخدام أو الهدم.
خطوات عمل تقرير التقييم العقاري الإحترافي
في البداية، يتم تكليف خبير التقييم المعتمد من الهيئات المالية بعمل تقييم للعقار، مع توضيح الغرض من التقييم، وعقب التكليف، يقوم الخبير بعمل زيارة ميدانية للعقار محل التقييم.
ثم يقوم الخبير المُكلف، بعمل فحص تام للعقار من الداخل والخارج مع الأخذ في الاعتبار مساحة العقار، وارتفاعه، ونوعه، وطريقة البناء، وحالته العامة.
ويجب على المُقيم الأخذ في الاعتبار مجموعة كبيرة من العوامل والمعايير، بما في ذلك الموقع، والخدمات، والمواصلات، وقيود التخطيط المستقبلية والحالية، وجاذبية المنطقة، وحالتها العامة.
وبعد ذلك يجمع المُقيم أكبر قدر من المعلومات حول العقار، ومقارنته بأكبر قدر من العقارات المماثلة في المنطقة.
وأيضًا،يجب على خبير التقييم العقاري الأخذ بعين الاعتبار جميع الحقوق والالتزامات المتعلقة بملكية العقار مع تحسيناته العينية والملحقة به.
وبعد مرحلة تجميع المعلومات حول العقار، يبدأ المُقيم في كتابة تقريره وإطلاع كل الأطراف المعنية بالأمر عليه.
وبعد إطلاع جميع الأطراف على التقرير، يتم التوقيع على التقرير من جميع الأطراف بعد الحصول على التأييد والموافقة.
أخلاقيات وأدبيات مهنة خبير التقييم العقاري المُعتمد والمحترف
يجب علي خبير التقييم العمل وفق معايير التقييم المعتمدة، وقواعد السلوك المهني والأخلاقي السليم، والدليل المهني الذي تصدره كل البلاد بشكل حاد وتفصيلي.
ويجب عليه ممارسة التقييم دون أهواء، وبحيادية، وشفافية، ونزاهة، وعدل، وأمانة، وعدم محاباة أي طرف على حساب الطرف الأخر.
وخبير التقييم العقاري مثله مثل القاضي الذي لا ينطق ولا يرى غير الحق والعدل.
ويجب أن يكون خبير التقييم مُسجل في أحد الجهات المختصة، وأن يكون مُعتمد لدى الهيئات المالية المختصة.
في النهاية، يبقى المجال العقاري، والاستثمار في الأصول والعقارات، عند الكثيرين هو الملاذ الآمن والأفضل للاستثمار والادخار.
ومع زيادة الاهتمام بعملية التقييم العقاري الحديث سيزداد هذا الأمان وتزداد فرص الربح لكل العاملين في هذا القطاع الاقتصادي الهام.